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租房也能把生活过成诗?你需要先避开这些法律陷阱

2019-11-06 14:17:13

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我该怎么办?今天,我们将从房屋租赁合同的备案登记、房屋装修的处理和房屋租赁合同的解除三个方面来讨论每个租房者需要注意的法律问题。

一、租赁合同登记

你刚刚和房东签了合同。几天后,房东告诉你,“我不会租房子。我们的合同没有法律效力,因为它没有登记,所以我不会赔偿你的损失。”

记录注册?我相信许多租房者从未听说过这个词。

《商品房租赁管理办法》第十四条规定:

房屋租赁合同签订后30日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地的直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门办理房屋租赁登记。

但是,如果你因为不清楚这条规定而没有办理这个手续,你必须睁大眼睛,看看有关的法律,然后看看你和房东之间的合同是如何达成的。

最高人民法院《关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高人民法院房屋租赁解释》)规定:

最高法院关于房屋租赁的解释

人民法院不以租赁合同未按照法律、行政法规办理登记手续为由,不支持当事人确认租赁合同无效的请求。在尊重双方意愿的同时,如果双方同意办理登记手续作为租赁合同生效的条件,他们将遵守协议。然而,其中一方已经履行了其主要义务,但另一方接受的义务除外。

最高法院关于房屋租赁的解释

简而言之,你是否可以说租赁合同无效是因为没有登记取决于你和房东在合同中的约定。

如果您和业主在合同中约定备案合同仅在签订后生效,则未备案登记的合同无效。如果没有这样的协议,房东不能用这个理由说合同无效。

二、装修出租房屋的法律风险

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“这个19岁的女孩在一周之内突然租下房子,成为宫崎骏动画”

房子是租的,但生活不是。这个概念已经被越来越多的租房者所认可。许多人搬进租来的新房子时,会根据自己的喜好装饰自己的房子。然而,在艺术美的表象下,实际上存在着许多法律问题。

例如,谁支付装修费用?再比如,谁是装饰物品的最终所有者?

装饰处理一直是司法实践中的热点和难点,也是许多当事人头疼的问题。

实际上,房屋的装修是否得到房东的批准,租赁合同是否已经生效,装修是否附有,都会对这些问题的认定产生影响。最高法院对房屋租赁的解释规定了不同的处理规则:

1.房东同意你的装修吗?

如果您是承租人,未经出租人同意擅自装修房屋,装修费用将由您承担,出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失。

2.房东同意合同无效

如果房子的装修已经得到房东的批准,但租赁合同无效,谁应该负责装修?

让我们先看一个案例:

案例一:赵牟斌与东莞茂永市场管理有限公司租赁合同纠纷

基本事实:

原告赵牟斌和被告东莞市一家公司就房屋租赁问题与法院发生纠纷。

2015年6月19日,原被告签署了《房屋租赁合同》,其中规定原告应租赁被告的一个泊位110天。

合同签订后,原告翻修了租赁房屋。双方发生纠纷后,法院最初被告知终止合同,返还定金并赔偿损失。

裁判分析:

法院认定租赁合同无效。本案中,双方明确同意装修期为110天,因此原告在被告的同意下装修了涉案店铺。现被告不同意使用所附装修,因此,本案双方应承担50%的现值损失。

换言之,装饰物品的所有权应遵循以下规则:

如果出租人同意使用未附加的装饰,它可以转换为出租人的占有。不同意使用的,可由承租人拆除;房屋因拆迁而损坏的,承租人应当恢复原状。出租人同意使用附属装饰的,可以将其转为出租人所有。如有异议,双方应根据导致合同无效的过错分担现值损失。

(附件是什么?例如,每个人都会明白一个人有房子,另一个人有很多瓷砖。瓷砖的主人未经主人允许就把瓷砖放在了他的房子上。瓷砖与地面紧密结合,形成一个不可分割的整体。然后瓷砖的所有权被房子的所有权吸收,此时瓷砖的所有权属于房子的所有者。)

3.房东同意装修,租约到期或合同终止。

在这种情况下,除非双方另有约定,承租人可以拆除尚未附着的装饰。房屋因拆迁而损坏的,承租人应当恢复原状。

4.房东同意装修。本合同解除时,如果双方对附属装修的处理没有约定,应适用下列条件:

(1)如果由于业主违约导致合同解除,那么您有权要求业主在剩余租赁期内赔偿装修残值损失;

(残值损失是指合同终止时装修的残值,即装修期间支付的费用摊销到租赁期后剩余租赁期内的装修价值。)

(2)如因你方违约而解除合同,你方无权要求业主赔偿剩余租赁期内装修的残值损失,但如果业主同意使用,应在使用价值范围内给予适当赔偿;

(3)本合同因双方违约而解除。剩余租赁期内装修残值的损失,双方应根据各自的过错承担相应的责任。

(4)如本合同因非双方原因而终止,剩余租赁期内装饰的残值损失应由双方按照公平原则分摊。

5.经出租人同意装修,租赁期满后,你作为承租人无权要求出租人赔偿所附装修费用,除非双方另有约定。

三、房屋租赁合同的终止

我签了房屋租赁合同,但出于其他原因我不想租。我应该如何终止合同?

首先是取消谈判。

合同法第九十三条第一款规定,当事人可以协商一致解除合同。因此,我们可以先与房东协商终止合同。

协商解除是合同解除中最常见、最经济、最有效的一种,它避免了司法诉讼或仲裁的成本,可以通过协商达到目的。这是解除合同的最佳选择。

二是法定解散。

根据合同法第94条:

(1)由于不可抗力导致合同目的无法实现;

(二)履行期届满前,一方当事人以自己的行为明确表示或者表示不履行其主要债务的;

(三)当事人一方迟延履行主债务,经催告未能在合理期限内履行的。

(4)一方延迟履行债务或其他违约行为阻碍了合同目的的实现;

(五)法律规定的其他情形,当事人可以解除合同。

法定解除的条件是特定情况的发生,导致合同目的的失败。合同的一方或双方不能再履行合同的目的。法律赋予合同双方解除合同的权利。

第三是协议的解除。

合同法第九十三条第二款规定,当事人可以约定终止合同的条件,满足终止合同条件的,权利人可以终止合同。

案例二:邓丽华、温凤英、李一萍诉四川易趣连锁酒店有限公司租赁合同纠纷案

基本事实:

邓丽华和其他三个人与四川易酒店公司签订了一份合同,将他们的房子租给该公司。

合同规定,公司应在每年6月30日前为涉案房屋投保金额不低于800万元的综合财产保险。如未按合同办理保险,邓丽华等三人可自行到保险公司办理保险,所有费用由公司承担。

如果逸酒店公司不承担此费用,将被视为提前终止合同,邓丽华等三人有权终止合同的执行。

在合同履行期间,逸酒店公司仅在2009年和2010年为涉案房屋投保了280万元的综合财产保险。为了保证自己财产的安全,这三家保险公司为自己投保了2000万元的综合财产保险,导致保费为23948.27元,但多次向公司催缴均告失败。因此,三人认为合同中商定的终止条件已经满足,并提起诉讼要求终止合同。

邓丽华等三人和逸酒店公司都承认合同条款中的“提前终止合同”,即“提前终止合同”。

裁判分析:

法院驳回了原告邓丽华的三项主张。

法院认为,在诉讼中,邓丽华等三人仍继续收取租金,舒适酒店公司愿意支付保险费,这表明双方仍愿意继续履行合同。

此外,在舒适酒店公司没有足够保险的期间,客观上没有损坏租赁房屋的后果。

此外,合同中规定的履行期只有一半时间。怡和酒店公司将租赁房屋用于规模大、长期和前期投资大的酒店。合同的取消将导致不经济和无利可图。基于民法的公平原则和利益平衡,邓丽华等三人解除合同的权利应当受到限制,合同不得解除。

房屋租赁合同是一种双服务、有偿、连续的合同。在司法实践中,一方或双方经常违反合同。如何正确合法地行使法律赋予的权利,维护自己的合法利益,笔者有以下三点建议:

首先,在签订合同时,房屋租赁合同应明确规定相关文件的交付程序和地址。为了确保行使终止合同的权利和便利终止通知的交付,合同中应明确规定相关文件的交付程序和地址,以避免对终止通知的交付产生争议。

二是当事人在房屋租赁合同中确有特殊要求或者目的,需要附加终止条件的,应当在合同中明确约定,实现权利义务平等;

第三,争议发生后,应当按照法定程序行使解散权。一方违约时,应当依照法律规定行使单方解除权,解除权应当以书面形式送达违约方。合同当事人收到合同终止通知后,应当依法提起异议程序,在法定时间或者约定时间向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁。

摘要

1.合同是否规定办理房屋租赁登记备案,可能直接影响房屋租赁合同的有效性;

2.承租人是否获得出租人的同意对租赁房屋的装修后果有重大影响。出租人同意的装修需要根据责任的不同情况进行分析,这在上面的文章中已经讨论过。

3.房屋租赁的解除有三种类型:协商解除、法定解除和约定解除。房屋租赁合同解除时,应当注意通知的效力、异议权的行使以及解除效力确认前合同的履行。

[法官评论]

在司法实践中,大多数租赁合同纠纷案件都离不开装修。此外,在许多情况下,如何分配装修费用是争议的焦点,也是审判的难点。本文对处置规则进行了详细梳理,逻辑清晰,指导思想贡献巨大。

-蒋梦贤(上海宝山法院法官)

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